Khi khách hàng bị kiện ra tòa

Chủ đầu tư: chỉ là góp vốn?

Vừa qua, TAND TP Đà Nẵng đã xét xử phúc thẩm vụ án dân sự giữa nguyên đơn là Công ty P. và bị đơn là bà X. – khách hàng của công ty tại dự án Thanh Hoàng.

Tại đơn khởi kiện và quá trình tố tụng, nguyên đơn trình bày: Công ty P. và bà X. đã thỏa thuận ký kết hợp đồng góp vốn năm 2018 tại dự án trên.

Trong đó, bà X. góp vốn để công ty thực hiện các thủ tục pháp lý của dự án. Sau khi bà X. hoàn thành nghĩa vụ góp vốn theo hợp đồng và trên cơ sở dự án đã đáp ứng đủ các điều kiện pháp lý, hai bên sẽ ký hợp đồng chuyển nhượng để giao đất cho bà X..

Trường hợp công ty vi phạm thời hạn công chứng hợp đồng, bà có quyền yêu cầu tiếp tục thực hiện hoặc chấm dứt hợp đồng và được hoàn trả số tiền góp vốn cùng lãi suất.

Bà X. đã góp hơn 700 triệu đồng, trong khi công ty triển khai các thủ tục pháp lý. Tuy nhiên công ty cho rằng vì nhiều yếu tố khách quan nên đến nay không thể thực hiện hợp đồng như đã ký, trong đó có sự thay đổi quy hoạch và ảnh hưởng của dịch COVID-19.

Và ngày 8-2-2021, khi nghị định 148/2020 có hiệu lực, quy định chủ đầu tư dự án nhà ở không được phân lô bán nền tại các đô thị loại 1 trực thuộc trung ương. Từ đó, dự án này không thể chuyển nhượng theo hình thức phân lô bán nền.

Ngày 20-5-2022, UBND TP Đà Nẵng ra quyết định xử phạt vi phạm hành chính đối với Công ty P. vì huy động vốn không đúng quy định trong hoạt động kinh doanh bất động sản. Nhận thấy hợp đồng vi phạm điều cấm của pháp luật, công ty đã khởi kiện yêu cầu tòa tuyên hợp đồng vô hiệu và cam kết hoàn trả toàn bộ số tiền đã nhận từ bà X..

Tuy nhiên phía công ty cho rằng bà X. cũng có một phần lỗi dẫn đến việc hợp đồng vô hiệu và đề nghị tòa xem xét mức độ lỗi của bà X..

Cụ thể bà “đã được công ty thông tin cũng như cung cấp đầy đủ các giấy tờ pháp lý liên quan đến dự án, hiểu rõ hiện trạng pháp lý của dự án, hiểu rõ công ty chưa đủ điều kiện pháp lý để nhận góp vốn thực hiện dự án”.

Phản tố của khách hàng

Ngược lại, bà X. khẳng định hợp đồng góp vốn nói trên thực chất là hợp đồng chuyển nhượng đất. Số tiền bà đã đóng tương đương 50% giá trị chuyển nhượng. Đầu năm 2018 công ty đã hẹn bà đến trực tiếp tại lô đất, lập biên bản bàn giao mốc ranh giới đất thực địa càng khẳng định bản chất các giao dịch là mua bán đất.

Theo thỏa thuận trong hợp đồng, đến ngày 5-6-2018, công ty phải ký hợp đồng công chứng chuyển nhượng và trước ngày 5-7-2018 phải cấp sổ đỏ. Tuy nhiên đến nay chủ đầu tư vẫn chưa hoàn thiện pháp lý để ký hợp đồng chuyển nhượng.

Bà X. cho rằng công ty vi phạm hợp đồng và bà có quyền yêu cầu công ty tiếp tục thực hiện hợp đồng. Dự án vẫn đang triển khai thực hiện.

Nghị định 148 ra đời sau khi phía công ty vi phạm cam kết; nếu công ty nghiêm túc thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ thuế, xây dựng, môi trường thì dự án đã đi đúng tiến độ, khách hàng đã được chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đúng lộ trình mà phía công ty đưa ra trong hợp đồng góp vốn.

Ngoài ra vào tháng 5-2019, công ty thế chấp toàn bộ diện tích khu đất dự án để vay vốn ngân hàng, dù trước đó đã nhận tiền mua bán đất từ khách hàng.

Bà đề nghị tòa bác đơn khởi kiện của công ty, buộc công ty tiếp tục thực hiện thỏa thuận tại hợp đồng, còn bà được xây dựng nhà trên lô đất. Ngoài ra, bà cũng đề nghị công ty liên hệ với cơ quan chức năng để hoàn tất thủ tục cấp sổ đỏ cho bà hoặc bà sẽ chủ động thực hiện việc này.

Tòa tuyên: lỗi hoàn toàn ở chủ đầu tư

Xử sơ thẩm, TAND quận Liên Chiểu (TP Đà Nẵng) tuyên hợp đồng góp vốn vô hiệu, buộc công ty hoàn trả tiền và bồi thường thiệt hại cho bà X.. Đồng thời tòa cũng không chấp nhận toàn bộ yêu cầu phản tố của bà X..

Cả hai bên kháng cáo. Công ty đề nghị xác định lại mức độ lỗi của các bên để tính lại số tiền bồi thường, trong khi bà X. kháng cáo toàn bộ bản án.

Tại phiên tòa phúc thẩm, đại diện viện kiểm sát nhận định hợp đồng góp vốn giữa bà X. và Công ty P. thực chất là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Theo đó, dự án có đủ điều kiện để chuyển nhượng nên hợp đồng có hiệu lực pháp luật.

Bên cạnh đó, tòa sơ thẩm không thu thập đầy đủ tài liệu về tình trạng thế chấp quyền sử dụng đất của dự án. Do đó kiểm sát viên đề nghị hủy bản án sơ thẩm, giao hồ sơ vụ án cho tòa cấp sơ thẩm giải quyết lại.

Tuy nhiên, tòa phúc thẩm không chấp nhận quan điểm này, đồng thời bác kháng cáo của cả hai bên. Tòa xác định tại thời điểm ký kết, dự án chưa được Sở Xây dựng ban hành thông báo nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện để được huy động vốn thông qua hình thức góp vốn.

Do đó hợp đồng góp vốn giữa công ty với các khách hàng có nội dung vi phạm điều cấm của pháp luật nên bị vô hiệu. Công ty phải hoàn trả toàn bộ số tiền đã nhận. Tòa xét rằng công ty đã chiếm giữ số tiền này trong một thời gian dài mà không thực hiện đúng nghĩa vụ của mình nên phải có trách nhiệm bồi thường thiệt hại.

Về yếu tố lỗi khiến hợp đồng vô hiệu, tòa nhận định vào thời điểm ký kết hợp đồng, dự án mới được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, mục đích sử dụng đất là đất thương mại dịch vụ, đến nay vẫn chưa đủ điều kiện được bán và chưa đủ điều kiện được huy động vốn thông qua hình thức góp vốn.

Công ty biết rõ tính pháp lý của dự án nhưng đưa ra thời hạn không có khả năng thực hiện trong hợp đồng. Do đó, việc công ty viện dẫn nhiều lý do để yêu cầu khách hàng cùng chịu 50% thiệt hại xảy ra là không được chấp nhận. Lỗi hoàn toàn thuộc về phía công ty, nên công ty phải bồi thường 100% thiệt hại cho bà X..

Theo một luật sư bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn, hiện nay nhiều khách hàng đang nộp đơn đề nghị cơ quan có thẩm quyền kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm, theo hướng buộc tiếp tục thực hiện hợp đồng và buộc chủ đầu tư ra sổ cho người dân.