Khách thuê chỗ ở ngắn hạn qua nền tảng Airbnb ra vào một chung cư ở quận 4, TP.HCM – Ảnh: T.T.D.
Mới đây Sở Xây dựng TP.HCM có văn bản gửi Sở Du lịch, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cùng UBND các quận huyện về việc góp ý đề xuất đối với hoạt động của mô hình lưu trú ngắn ngày trong nhà chung cư trên địa bàn. Tuổi Trẻ ghi nhận ý kiến cư dân và chuyên gia xung quanh vấn đề này.
* Ông LÊ HOÀNG CHÂU (chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM):
Cách hiểu chưa thống nhất
Ông LÊ HOÀNG CHÂU (chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM)
Luật Nhà ở 2023 chỉ cấm sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở. Airbnb đã hoạt động phổ biến trên thế giới trong 15 năm và chính thức tại Việt Nam từ năm 2015, trở thành một phương thức kết nối tiện lợi giữa người cho thuê và người thuê. Do đó ngoại trừ khách du lịch, những người có nhu cầu đến TP.HCM để công tác, thăm người thân, đi khám chữa bệnh… vẫn có thể thuê những căn hộ này để ở một vài hoặc dài ngày.
Tôi lấy ví dụ một gia đình ngoại tỉnh đến tổ chức đám cưới cho con cái ở TP.HCM, họ thuê căn Airbnb sẽ tiện hơn rất nhiều bởi ở được đông người, họ sinh hoạt được với nhau, tự nấu ăn, tự giặt đồ… Vậy trường hợp này và các trường hợp khác đâu thể gọi là cho thuê lưu trú du lịch ngắn ngày. Để thuận lợi, họ thuê nhà lưu trú thông qua nền tảng thay vì đi tìm kiếm chủ nhà để thuê.
Việc cấm Airbnb gây ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường cho thuê lưu trú ngắn ngày, làm giảm sức hút đối với khách du lịch trong và ngoài nước vì Airbnb là một lựa chọn phổ biến, thường rẻ hơn và tiện lợi hơn so với khách sạn.
* Ông TRẦN PHƯƠNG BẰNG (quận 4, TP.HCM):
Lợi ích cư dân phải được đảm bảo
Khi mua căn hộ chúng tôi không biết đến việc có chung cư được kinh doanh Airbnb và có chung cư không. Khi ngày càng nhiều người đầu tư căn hộ không muốn cho thuê dài hạn mà kinh doanh Airbnb hoặc cho thuê lại để người khác kinh doanh Airbnb thì phát sinh vấn đề là du khách đến chung cư nhiều hơn.
Về tiện ích, chúng tôi thấy tần suất du khách dùng nhiều hơn, từ thang máy, hành lang, hồ bơi, phòng gym… Dùng nhiều thì mau hư hỏng hơn nhưng phí bảo trì thì đóng như nhau nên đây là điều không ổn. Thêm nữa, việc du khách tứ phương vào ra thoải mái bao giờ cũng tiềm ẩn nguy cơ về an ninh trật tự cho cư dân chúng tôi. Thậm chí có những du khách gây ồn ào, nhậu nhẹt rất phiền hà. Do đó mọi quyết định nên có sự hài hòa với lợi ích của cư dân.
Ông NGUYỄN QUANG ĐỒNG* Ông NGUYỄN QUANG ĐỒNG (viện trưởng Viện Nghiên cứu chính sách và phát triển truyền thông):
Tăng trách nhiệm của người kinh doanh, chính quyền cơ sở
Kinh doanh Airbnb bản chất là một hình thức kinh tế chia sẻ, dùng công nghệ để kết nối, khai thác các tài sản đang để trống. Mô hình này tối ưu hóa được hiệu quả sử dụng tài sản trong xã hội, vì vậy không nên cấm mô hình này.
Tuy nhiên vấn đề đặt ra với mô hình kinh doanh Airbnb là quản lý làm sao để không ảnh hưởng tới môi trường sống của cộng đồng cư dân. Chúng ta cần quản lý các chủ kinh doanh căn hộ thông qua mô hình Airbnb theo hướng phải nộp đủ thuế khi phát sinh doanh thu và bảo đảm an ninh trật tự trong quá trình kinh doanh căn hộ.
Trước mắt chính quyền các thành phố lớn nên xây dựng quy chế cho hoạt động kinh Airbnb, theo đó quy định giới hạn số người sử dụng theo diện tích (m2). Chủ hộ kinh doanh phải cung cấp danh sách người ở cho ban quản lý nhà chung cư để quản lý khách đến, quy định kiểm tra các căn hộ kinh doanh khi cần thiết để ngăn chặn, giảm thiểu việc ảnh hưởng tới cộng đồng cư dân.
Quy định quản lý mô hình kinh doanh Airbnb cần xây dựng theo hướng tăng trách nhiệm của chủ kinh doanh căn hộ, tăng trách nhiệm của chính quyền trong việc bảo đảm an ninh trật tự để hài hòa lợi ích các bên.
Cũng cần thấy rằng tranh chấp ở một số chung cư tại TP.HCM thời gian qua liên quan tới mô hình kinh doanh Airbnb một phần xuất phát từ sự vô trách nhiệm của các chủ cho thuê căn hộ. Vì thế cần tăng chế tài với chủ cho thuê căn hộ Airbnb.
Cần có quy định quản lý chặt mô hình kinh doanh Airbnb theo mô hình quản lý khách sạn, khách đến thuê phải xuất trình căn cước với ban quản lý tòa nhà, chủ kinh doanh phải cung cấp trước danh sách khách thuê cho ban quản lý.
* Luật sư TRƯƠNG ANH TUẤN (giám đốc Công ty luật Trường Sơn):
Được quyền kinh doanh nhưng không được gây phiền toái
Mục đích cho thuê căn hộ chung cư thông qua Airbnb là để ở, không phải để làm mục đích khác nên vẫn phù hợp với chức năng sử dụng căn hộ. Vấn đề đặt ra là cần siết chặt mô hình kinh doanh Airbnb để Nhà nước thu được thuế, bảo đảm an ninh trật tự các khu nhà chung cư. Để làm được điều này cần căn cứ theo quy định về quản lý nhà chung cư của Bộ Xây dựng, cũng như quy chế quản lý từng tòa nhà để có biện pháp quản lý phù hợp.
Việc kinh doanh Airbnb dễ dẫn tới tình trạng khách thuê gây phiền toái cho cư dân. Ban quản lý các tòa nhà nên cần bổ sung vào quy chế quản lý từng tòa nhà để có giải pháp quản lý phù hợp nhưng không được trái luật. Bởi Luật Nhà ở và các văn bản hướng dẫn luật không cấm việc cho thuê căn hộ để sử dụng cho mục đích để ở.
Đối với các với tiện ích sử dụng chung của tòa nhà, ban quản lý toà nhà cần căn cứ vào quy chế quản lý từng tòa nhà để quản lý khách thuê. Ban quản lý được quyền hạn chế khách thuê sử dụng các tiện ích chung như bể bơi, phòng tập thể thao và các tiện ích khác nếu việc này có trong quy chế.
Chủ sở hữu căn hộ chung cư được quyền sử dụng căn hộ, trong đó có cả việc kinh doanh cho thuê đúng theo quy định pháp luật và không trái với đạo đức xã hội. Hội nghị nhà chung cư cũng không có quyền cấm các chủ sở hữu cho thuê căn hộ để sử dụng vào mục đích để ở.
Quản lý Airbnb tại các nước như thế nào?
Ở San Francisco (Mỹ), sắc lệnh năm 2025 về cho thuê nhà ở ngắn hạn yêu cầu người cho thuê phải có giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh, báo cáo số ngày cho thuê, số người thuê, đồng thời đặt ra giới hạn tối đa 30 ngày mỗi năm. Trong khi đó, New York – một trong những thị trường Airbnb lớn nhất – từ năm 2023 cũng đã đưa ra những quy định nghiêm ngặt trong việc cho thuê ngắn hạn nhà ở và căn hộ. Cụ thể người thuê chỉ được lưu trú dưới 30 ngày, phía chủ nhà phải thực hiện các thủ tục đăng ký với Văn phòng Thực thi đặc biệt (OSE).
Paris (Pháp) đã áp dụng quy định yêu cầu người cho thuê nhà phải đăng ký các thủ tục với chính quyền địa phương và chỉ được phép cho thuê căn hộ chính chủ tối đa 120 ngày mỗi năm. Theo cổng thông tin điện tử của Tòa thị chính Paris, việc cho thuê hoặc thuê vượt quá số ngày cho phép sẽ bị ra tòa hoặc bị phạt hành chính từ 5.000-50.000 euro. Thậm chí nếu bất động sản có mục đích sử dụng bất hợp pháp, chủ sở hữu có thể bị phạt tới 100.000 euro.
Thành phố Berlin (Đức) từng cấm hoàn toàn mô hình lưu trú ngắn hạn vào năm 2016 nhằm bảo vệ nguồn cung nhà ở cho dân cư địa phương. Tuy nhiên theo Hãng tin Deutsche Welle, vào năm 2022 Đức nới lỏng lệnh cấm và cho phép hoạt động có điều kiện với giấy phép lưu trú rõ ràng. Các thành phố như Amsterdam (Hà Lan) và Barcelona (Tây Ban Nha) cũng đang áp dụng mô hình kiểm soát nghiêm tương tự.
Tại Trung Quốc, các nền tảng nội địa tương tự Airbnb như Xiaozhu hay Tujia phát triển nhanh chóng, nhất là ở các đô thị lớn như Thượng Hải. Trung Quốc triển khai mô hình quản lý kết hợp giữa kiểm soát hành chính truyền thống và công nghệ số. Các chính sách yêu cầu người cho thuê phải đăng ký với chính quyền địa phương, báo cáo hoạt động định kỳ và cung cấp thông tin người thuê cho hệ thống an ninh công cộng.
Ngoài ra, một số thành phố còn đưa ra giới hạn về số lượng căn hộ cho thuê trong một khu dân cư để tránh tình trạng “chung cư biến thành khách sạn”.
Trong khi đó ở Bắc Kinh từ năm 2021 chính quyền đã ra lệnh cấm các nền tảng cho thuê ngắn hạn như Airbnb vì lo ngại về an ninh.