Một dự án bất động sản trên đường Võ Nguyên Giáp, TP.HCM – Ảnh: QUANG ĐỊNH
Những ngân hàng có bất động sản thế chấp lớn
Báo cáo tài chính bán niên 2025 ở nhiều ngân hàng không thuyết minh chi tiết mục tài sản giấy tờ có giá nhận thế chấp, cầm cố.
Ở số còn lại, có một số cái tên lớn đáng chú ý như Agribank, Vietcombank…
Thuyết minh cho thấy tổng giá trị tài sản thế chấp, cầm cố của khách hàng tại Agribank đã gần đạt 3,53 triệu tỉ đồng tại thời điểm cuối tháng 6-2025, tăng hơn 10% sau 6 tháng.
Trong đó, bất động sản vẫn là tài sản đảm bảo chủ yếu tại nhà băng này, khi đạt hơn 3,17 triệu tỉ đồng, tăng hơn 8% so với cuối năm trước. Trong khi động sản và giấy tờ có giá chiếm lần lượt 200.271 tỉ đồng và 85.559 tỉ đồng.
Xét về tổng giá trị tài sản thế chấp, Agribank có thể chưa vượt một số ngân hàng trong nhóm “Big4”. Tuy nhiên, nếu tính riêng tài sản thế chấp là bất động sản thì Agribank có thể chưa có “đối thủ”.
Còn lại Vietcombank, tổng tài sản thế chấp tại ngày 30-6-2025 là hơn 2,6 triệu tỉ đồng, tăng gần 10% so với cuối năm ngoái. Trong đó, bất động sản chiếm hơn 1,738 triệu tỉ đồng, tăng nhẹ so với mức 1,732 triệu tỉ đồng 6 tháng trước.
Gộp lượng tài sản đảm bảo bằng bất động sản từ khách hàng tại Agribank và Vietcombank là gần 5 triệu tỉ đồng. Một số ngân hàng còn lại nhóm quốc doanh không thuyết minh chi tiết số này.
Ở nhóm ngân hàng TMCP: ACB, MBBank, Techcombank, Sacombank, HDBank… đều có tỉ trọng tài sản thế chấp là bất động sản tương đối cao. Như Techcombank “ôm” 565.888 tỉ đồng tại thời điểm cuối tháng 6-2025, tăng gần 6% so với đầu năm. Còn Sacombank nắm 889.289 tỉ đồng tài sản cầm cố là bất động sản, tăng 6,5%.
Ngược lại, ACB lại có xu hướng giảm từ mức hơn 1,05 triệu tỉ đồng về mức 997.618 tỉ đồng sau 6 tháng đầu năm nay.
Tín dụng cũng chảy mạnh vào bất động sản
Số liệu Ngân hàng Nhà nước tính đến ngày 31-7, tổng dư nợ đối với lĩnh vực bất động sản của các tổ chức tín dụng đạt 4,08 triệu tỉ đồng. Mức tăng trưởng ấn tượng với 16,95% so với cuối năm 2024, cao hơn tốc độ tăng trưởng tín dụng chung của nền kinh tế. Tín dụng bất động sản hiện chiếm 23,68% tổng dư nợ của toàn nền kinh tế.
Ông Nguyễn Minh Hạnh – Giám đốc Trung tâm phân tích chứng khoán SHS – SHS Research – cho biết trong hoạch định chính sách, ai cũng mong dòng vốn ngân hàng sẽ chảy vào sản xuất nơi tạo ra việc làm và của cải vật chất cho nền kinh tế.
Nhìn vào dữ liệu từ báo cáo tài chính nhóm ngân hàng thương mại cổ phần, xu hướng còn rõ hơn: chỉ trong 6 tháng, cho vay kinh doanh bất động sản tăng gần 20%, cao hơn hẳn so với công nghiệp chế biến hay thương mại.
Theo chuyên gia SHS Research, định giá, thẩm định một dự án nhà đất thường dễ hơn nhiều so với dự án nhà máy. Đất đai, công trình có thể cầm cố, thanh lý với giá trị ổn định, trong khi máy móc, thiết bị mất giá nhanh, đầu ra mù mờ.
“Dễ thấy tiền đang ‘tìm đất dụng võ’ và lúc này, bất động sản trở thành nơi đón nhận. Nhưng vòng quay tín dụng bất động sản vốn rất chậm.
Vay mua nhà, vay dự án thường kéo dài 10-20 năm; đồng vốn nằm yên trong tài sản cố định, khó quay vòng. Trong khi đó, vốn vay cho sản xuất kinh doanh xoay chuyển nhanh, mỗi năm qua nhiều chu kỳ, tạo lực đẩy trực tiếp cho GDP”, chuyên gia SHS chỉ ra.
Dữ liệu từ SHS cũng cho thấy từ 2021 đến nay, bất động sản là “máy hút vốn” lớn: từ đầu năm, cứ 100 đồng tín dụng tăng thêm thì khoảng 35 đồng phân bổ lĩnh vực này.
Nếu từ cuối 2022, bình quân gần 30 đồng/100 đi vào lĩnh vực này (khoảng 20 đồng cho doanh nghiệp phát triển dự án, 10 đồng cho vay mua – tự sử dụng). Điều này phản ánh đúng cung – cầu: phía cung được “gia cố” qua tái cơ cấu và xử lý nợ, còn phía cầu nhà ở chưa phục hồi đồng đều nên dễ tạo cảnh “giá neo – thanh khoản mỏng” nếu không có thêm lực kéo thu nhập.
Chuyên gia SHS cho rằng vấn đề cốt lõi không phải là bất động sản có lấn át lĩnh vực sản xuất kinh doanh, mà là làm thế nào để toàn bộ chiếc bánh kinh tế nở ra, để sản xuất có đất sống và đủ sức hút dòng vốn.
Nếu muốn dòng tiền lan tỏa sang sản xuất – dịch vụ, cần thêm chính sách để kích cầu thật (việc làm, thu nhập, nhà ở xã hội gắn hạ tầng) thay vì chỉ “cung ứng và cơ cấu” ở phía cung.